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Posté par Guillaume Savard le Jeudi 19 avril 2012
Dans Coûts/Finance, Fiscalité/Juridique, Stratégie immobilière

Nous avons la conviction que l’appréhension de l’alternative prendre à bail vs acquérir va devenir systématique dans les projets immobiliers des entreprises.

Ainsi en 2011, à l’exception d’Alcatel-Lucent et de Renault, les entreprises du CAC 40 ont généré un cash très important. Ces liquidités doivent être investies et placées : dans ce contexte, poser la question du mode de détention d’actifs immobiliers d’exploitation est une pratique qui ira en se généralisant.

Dividendes versés et Pay out ratio des sociétés du CAC 40 en 2011 (Source : Ricol & Lasteyrie)

Pour documenter la réponse à cette question, les directeurs immobiliers auront à s’adresser à un large spectre de thèmes. Ces thèmes ont pour vocation de mettre en perspective une vision strictement financière de la question posée, en ancrant la réflexion dans un cadre immobilier.

Mise en œuvre d’un modèle d’aide à la décision

Nature des actifs

Typiquement, l’acquisition d’un bien immobilier nécessite de s’interroger sur le niveau de banalisation de l’actif d’exploitation considéré. Un actif réputé monovalent (i.e. développé pour un seul usage) pourra nécessiter une acquisition pour rendre possible le projet (c’est son futur utilisateur qui en constituera la valeur). A contrario, détenir un actif trop spécifique posera la question de sa liquidité à terme et de sa fongibilité, s’il doit un jour être arbitré.

Ainsi par exemple, dans le marché logistique, les plates-formes aujourd’hui développées répondent à un cadre extrêmement normé, qui fait converger les caractéristiques des actifs et tend à rendre aussi polyvalents que possible des actifs immobiliers réputés jusque-là très spécifiques.

Flexibilité des actifs

Au-delà de la polyvalence, se pose la question du fonctionnement des actifs achetables ou louables. La question du fonctionnement renvoie à des questions portant sur la flexibilité des biens considérés : serai-je en capacité de diviser cet actif si des surfaces deviennent redondantes ? L’organisation des flux physiques et des fluides permet-elle si nécessaire une partition ou une division de l’actif ou du site ?

Existence d’un marché immobilier

Devenir propriétaire exploitant nécessite également de raisonner en investisseur. Les calculs de valeur actuelle nette dépendent fortement de la valeur terminale prévue au modèle.

Or la réalisation de cette valeur terminale nécessite l’existence d’un marché immobilier. Pour appréhender celui-ci, l’observation du passé est utile : évolution de la demande placée, taux de vacance immédiate, taux de capitalisation prime et 2^nde main, délais de commercialisation observés, existence de réserves foncières, etc.

Valeur en l’état et valeur sous-jacente

Un actif monovalent peut recéler une liquidité sous un autre usage. Maîtriser l’existence et les caractéristiques d’usages alternatifs constitue un autre élément à apporter à la réflexion.

Un client de Jones Lang LaSalle possédant ainsi une ancienne distillerie a reconverti le site en un quartier de logements collectifs (accession et social). Ce faisant, l’ex-site industriel est devenu fongible et a permis d’enregistrer un produit de cession.

Stratégie d’occupation

C’est sans nul doute le point le plus dur de la réflexion : autant un bail commercial engage une entreprise pour 9 ans, autant l’acquisition d’un actif d’exploitation engage la société dans une perspective de très long terme (15 à 25 ans).

Ainsi, une banque cliente de Jones Lang LaSalle, pour justifier d’acquérir un développement tertiaire de 70.000 m² qu’elle louait, a dû brosser les grandes lignes de sa stratégie et de son organisation, afin de déterminer si l’ensemble de ces m² était nécessaire à horizon plus de 10 ans.

Etat général et coût d’un verdissement

Bien souvent, les utilisateurs propriétaires pratiquent une politique d’investissement ‘malthusienne’ et très contrainte. La décision d’investir dans un actif d’exploitation requiert de bien appréhender le montant des investissements nécessaire pour maintenir l’actif en bonne condition d’une part, s’assurer qu’il demeure proche des bonnes pratiques en matière de développement durable d’autre part.

Ces campagnes d’investissements peuvent être substantielles et sont nécessaires dans l’élaboration du modèle financier d’aide à la décision. Un optimum sera donc à trouver afin qu’un actif d’exploitation patrimonial vieillisse tout en verdissant.

Cadre d’une opération financière

Bien que cela ne soit pas l’objectif principal, mobiliser des ressources financières dans un projet immobilier conduit à évaluer le taux de rentabilité interne de l’opération envisagée et de bien caler les caractéristiques de son financement (notamment le niveau de levier optimal).

Pour mémoire, la plupart des entreprises ont un coût moyen pondéré du capital qui s’établit à 10% voire plus. C’est ‘contre’ cette référence que devra se mesurer la rentabilité du projet d’investissement immobilier envisagé. Pour optimiser le bilan de l’opération, réfléchir à la structuration de l’opération pourra être pertinent, afin par exemple de capter des marges intermédiaires qui viendront améliorer la rentabilité du projet (ex. marge du promoteur).

Possibilité de facturer des loyers internes

Sur la base de son expérience, Jones Lang LaSalle recommande enfin que des loyers internes soient facturés aux occupants, quand bien même l’actif d’exploitation qui serait mis à leur disposition est patrimonial. Ces retraitements analytiques permettent une ‘vérité des coûts’ qui facilitera d’éventuelles opérations ultérieures de type vente ou cession bail.

En l’absence de loyers internes, les occupants ont tendance à considérer qu’ils occupent les actifs à titre gratuit et cultivent ce biais en n’entretenant pas leur patrimoine ‘en bon père de famille’ (voir point sur le verdissement).