Wie teuer ist secondary?

Helge Scheunemann
Head of Research Germany

Schaut man sich heutzutage die Strategien institutioneller und privater Investoren an, so dominieren die Begriffe „core“, „Sicherheit“, „Stabilität“. Und immer mehr Fondsgesellschaften haben spezielle „sicherheitsorientierte“ Fonds aufgelegt oder planen solche Investments. Dementsprechend ist der Anteil der core-Transaktionen seit 2006 von unter 20% auf aktuell fast 70% gestiegen. Der Großteil der am deutschen Markt aktiven Investoren konkurriert um ein ähnliches Produkt: vollvermietet, langlaufende Mietverträge, höchste Objektqualität und 1A-Lage. Das vorhandene Angebot an derartigen Objekten kann die Nachfrage nicht decken, insofern nicht verwunderlich, dass die Renditen in diesem Segment bereits wieder gesunken sind und zwar auf Basis erhöhter Kaufpreise. Das aktuell immer noch günstige Zinsumfeld und der historisch hohe spread zwischen Immobilienrenditen und Staatsanleihen sorgt dafür, dass sehr viel Kapital bereit steht, um in Immobilien investiert zu werden. Hinzu kommt, dass zahlreiche opportunistische Fonds, die auf Notverkäufe und Schnäppchen hofften, ihre Strategie wechseln und ebenfalls nach alternativen Investments suchen.

Es ist schier unmöglich, dass all dieses Kapital in core-Immobilien investiert werden kann und angesichts der Produktknappheit zeigen erste Investoren Interesse an Investitionen „abseits von prime“. Allerdings zögern sie noch, denn es fehlen verlässliche Preisindikationen und auch die finanzierenden Banken halten sich bei der Kreditvergabe für Objekte, die nicht in der 1A-Lage liegen oder die nicht voll vermietet sind, zurück. Jeder kann sich in etwa ein Preisbild von prime und core machen, aber wenn es um die Frage geht, in welcher Bandbreite sich die Renditen für B-Lagen oder für secondary Objekte bewegen, wird es schwierig. Das Hauptproblem dabei: jeder, der über secondary spricht, versteht etwas anderes darunter. Ist es das voll vermietete Objekt in einem anderen Teilmarkt? Ein Objekt in der 1A-Lage mit Leerstand oder kurzen Restlaufzeiten? Die Aufzählung ließe sich noch fortsetzen, aber es wird klar, dass die Bandbreite und damit das pricing von „secondary“ ziemlich groß sein kann. Es fehlt an einer einheitlichen Definition von secondary und fehlende Definition sind der Ausgangspunkt für einen Mangel an Transparenz, mangelnde Transparenz führt zu erhöhter Unsicherheit und Unsicherheit ist ein Bremsklotz für den Investmentmarkt. Solange dieser Bremsklotz vorhanden ist, wird der deutsche Investmentmarkt nur mit halber Kraft laufen. Investoren, die grundsätzlich bereit wären, in derartige Immobilien zu investieren, scheuen das Risiko, weil sie schlicht eine Rendite benchmark vermissen, die Aufschluss darüber gibt, wie groß aktuell der Abstand zu prime ist oder wie stark die Renditen seit Ausbruch der Krise gestiegen sind.

Dieser Unsicherheit wollen wir aktiv begegnen. In unserer quartalsweisen Erhebung der Renditen für die sieben großen Investmentmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) unterscheiden wir derzeit jeweils sieben verschiedene secondary Renditen und vergleicht die (bekannte) Entwicklung der Spitzenrendite mit der Rendite einer secondary Immobilie. Ziel ist es, einen Beitrag zur Erhöhung der Transparenz in diesem Bereich zu leisten und den Marktakteuren eine fundierte Markteinschätzung an die Hand zu geben.

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