VICTOR Prime trotzt im 2. Quartal 2012 der anhaltenden Unsicherheit auf den Finanzmärkten

Andrew Groom
Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland

Der VICTOR Prime Indikator von Jones Lang LaSalle konnte im 2. Quartal 2012 die mit Abstand stärkste Performance der letzten sechs Quartale verzeichnen. Neben den weiterhin positiven Impulsen des Vermietungsmarkts basiert der Performanceanstieg auf dem in Spitzenlagen nachfragegetriebenen Investmentmarkt, verbesserten Marktparametern und einer weiterhin starke Nachfrage nach Core-Produkten. Und dies trotz teilweise deutlich niedrigerer Transaktionsvolumina als im Vorjahreszeitraum.

Die klassischen Finanzierungsmöglichkeiten, etwa durch Banken, haben sich, verstärkt durch die anhaltende Staatsschuldenkrise und das regulatorische Umfeld (Basel III), reduziert. Zum anderen gibt es positive Faktoren auf Investorenseite. Hierzu zählen eine erhöhte Liquidität durch Eigenkapital (Staatsfonds) sowie zusätzliche Impulse aus dem erweiterten Finanzumfeld, etwa durch Versicherungen und Pensionskassen. Für Prime-Objekte wird die Finanzierung dadurch teilweise sogar vereinfacht.

Das im ersten Halbjahr rückläufige Transaktionsvolumen ist auch aus Bewertersicht spürbar, da ansteigende Werte und verbesserte Bewertungsparameter im Top-Segment Bestandshalter nicht zu Verkäufen zwingen. Somit bleibt trotz anhaltender Nachfrage das Angebot an Core-Immobilien und Prime-Objekten in Deutschland eher eingeschränkt. Der Aufwärtsdruck auf die Preise im Core-Segment der Spitzenstandorte wird zunächst weiterhin Bestand haben. Ob der konservative Investmentfokus der meisten Marktteilnehmer, die sich in der gegenwärtigen Nachfrage nach ausschließlich ‚sicheren Renditen’ spiegelt, auch langfristig anhält, wird sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten entscheiden. Investitionen in risikoreichere Assets könnten für einen breiteren Anlegerkreis erst dann interessanter werden, wenn erheblich höhere risikoangepasste Returns bei Investments in Core-Plus und Value-Add-Produkte erzielbar sind.

Die Tendenzen auf dem Investmentmarkt sorgen in den Spitzenlagen in München, Düsseldorf und Hamburg für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen und damit für starke Performanceanstiege. Besonders in Hamburg wird der Trend durch deutlich positive Parameter aus dem Vermietungsmarkt unterstützt. Nach wie vor verhält sich die Performance der untersuchten Spitzenlagen je nach den individuellen Voraussetzungen im Angebots- und Nachfrageverhältnis deutlich unterschiedlich. Die Münchner Innenstadt verzeichnet die stärkste Quartalsperformance, gefolgt von der Hamburger und der Düsseldorfer Innenstadt. Die Berliner Innenstadt profitierte von einem Anstieg der Spitzenmiete, ähnlich verhält sich das Frankfurter Bankenviertel. Frankfurt kann ebenfalls marginal von Verbesserungen auf dem Vermietungsmarkt profitieren. Die Leerstandsentwicklung aufgrund einer verbesserten Nettoabsorption in allen Lagen ist zudem leicht rückläufig.

Bleibt die angespannte Situation bei Angebot und Nachfrage bestehen, gehen wir davon aus, dass die momentane Preisentwicklung in den Spitzenlagen den Performancetrend des VICTOR Prime nicht nach unten korrigieren wird. Eher wird das Gegenteil eintreten. Sogar die häufig anzutreffende Pattsituation zwischen Käufer und Verkäufer deutet darauf hin, dass Markterwartung und -entwicklung von den Marktteilnehmern eher positiv  betrachtet werden. Risikoaverse Investoren aus dem In- und Ausland werden nicht zuletzt aufgrund der noch immer positiven, wenn auch verhalteneren Konjunkturprognosen, und insbesondere aufgrund des Mangels an entsprechenden Alternativen dafür sorgen, dass sich Core-Investments und Prime-Immobilien in Deutschland weiter positiv vom Rest des Immobilienmarktes absetzen werden.

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