Handelsimmobilien-Investoren weiter auf der Suche nach erstklassigen deutschen Shopping Centern

Anke Kaukars-HaverkampAnke Kaukars-Haverkamp
Leiterin Shopping Center Investment Germany

Im ersten Halbjahr hat sich das Investitionsverhalten am Shopping-Center-Investmentmarkt im Vergleich zu 2011 deutlich verändert. Während der Markt im Vorjahr von deutschen Investoren geprägt wurde, ging das Kaufinteresse in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 vorwiegend auf internationale Investoren zurück. Bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen liegt der Umsatzanteil internationaler Akteure bei 62 Prozent. Im Vergleich zu 2011 hat sich das Verhältnis damit annähernd umgekehrt.

Trotz des knappen Angebots an großvolumigen Shopping Centern zeigte sich die Spitzenrendite in den vergangenen sechs Monaten stabil und liegt zur Jahresmitte bei 5,00 Prozent. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit in Europa agieren die Akteure besonders vorsichtig. In den kommenden Monaten ist nur mit wenig Bewegung bei den Spitzenrenditen zu rechnen.

Viele Investoren agieren derzeit sehr risikobewusst und die Core-Kriterien sind eng gesteckt. Gleichzeitig fehlt es im Core-Bereich an Produkt. Die Bestandshalter haben in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont.  Hatte 2011 noch fast jeder Offene Fonds eines seiner Core-Center verkauft, ist die Verkäufergruppe im laufenden Jahr bislang eher zurückhaltend. Der Nachfrageüberhang nach Core-Produkt ist somit unvermindert hoch. Das Geld für Core+ Immobilien fehlt nahezu völlig und Immobilien in dieser Kategorie stoßen auf geringes Interesse. Erst im Valueadd- bzw. opportunistischen Bereich gibt es zahlreiche Fonds, die darauf warten, dass sich der Markt ihren Renditeanforderungen anpasst. Größte Produktlieferanten werden hier voraussichtlich direkt oder indirekt die Banken sein.

Allen Käufergruppen ist gemein, dass die Ankaufsprüfung sehr sorgfältig durchgeführt wird. Auch hier zeigt sich das erhöhte Sicherheitsbedürfnis. Unvollständige Datenräume, undurchsichtige Kostenstrukturen oder rechtliche Unklarheiten werden nicht akzeptiert und bis zur vollständigen Aufklärung geprüft, was zu deutlich längeren Prozessen führt. Nur mit einer guten Aufbereitung und transparenten Informationslage lassen sich Prozesse in den abgesteckten Zeitrahmen ohne größere Preisabschläge realisieren.

Bei den Shopping Center-Produkten gibt es zwei klare Favoriten: Zum einen werden Center gesucht, die ihr Einzugsgebiet dominieren. Dabei gibt es kaum einen Unterschied auf der Beliebtheitsskala zwischen großen Centern (> 40.000 m²) in den Top-5-Standorten und Centern mit einer Größe von 20.000-30.000 m² in Mittelstädten. Voraussetzung ist jeweils, dass Größe, Einzugsgebiet und Konkurrenzsituation im Zusammenspiel ein positives Bild ergeben. Nicht zuletzt das zu erwartende überdurchschnittliche Mietwachstum macht diese Prime-Center attraktiv.

Zum anderen werden klassische Nachbarschaftscenter gesucht: Nahversorgungs-Standorte mit einem hohen Anteil an periodischen Waren und Dienstleistungen versprechen auch in einem turbulenten wirtschaftlichen Umfeld Stabilität. Ein weiterer Vorteil ist das vergleichsweise geringe Investitionsvolumen bei gleichzeitig hoher Diversifizierung durch den Mietermix. Zwischenformen müssen durch eine starke Performance überzeugen, um überhaupt Investoreninteresse hervorzurufen.

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