Y más en estos momentos

La mayoría de los que lean este artículo recordarán cuando en el SIMA los stands eran bastante más grandes que los pisos que pretendían vender, que Fernando Alonso o Antonio Banderas previo cobro de los honorarios correspondientes firmaban promociones, que las bandas de jazz tocaban en directo y que se servía a los visitantes, profesionales y particulares, el mejor jamón y los mejores vinos españoles. Tampoco les serán ajenas las carreras para coger un taxi –casi siempre bajo la lluvia– a la puerta de la Fira de Barcelona en pleno BMP con una feria abarrotada, en la que el idioma imperante no eran precisamente ni el castellano ni el catalán, sino cualquiera de los que hablaban los inversores extranjeros de muy variada nacionalidad y condición pero con un denominador común: dinero e interés por invertir en nuestra “prometedora industria inmobiliaria”.

En esa época, compañías del sector de todo tipo, inversores y consultoras internacionales, grandes promotoras nacionales (las recién llegadas a la industria y las originarias), áreas inmobiliarias de entidades financieras, estudios de arquitectura y hasta compañías de project management, confiaban en la comunicación para mostrarse al mercado.

Miramos a este pasado no tan lejano con nostalgia. Las circunstancias del mercado eran otras y en aquel momento se trataba de gritar alto, y mucho, para que en un mercado tan competitivo te escucharan. La forma de diferenciarte era ésa. Pero ahora que la situación es otra, debemos dejar la nostalgia de lado, asumir las circunstancias actuales, nuestros errores si los cometimos, y avanzar. Avanzar, entendiendo que el mercado es diferente.

Estas circunstancias y experiencias reflejan que se invertía, y mucho, en marketing y comunicación. Hoy nos encontramos ante una situación bien distinta. ¿Y esto en qué se traduce? En que las compañías se silencian, pasan a formar parte de un universo desconocido y homogéneo, dejan de ser diferentes a sus competidores y se hacen invisibles al mercado. Sin duda, ése no es ni el mejor objetivo, por claro que parezca, ni la mejor dirección para la compañía. Desaparecer mediáticamente, no es más que un recurso cortoplacista que, sin duda, perjudicará a la compañía y a su negocio. Construir una imagen pública y una reputación, tanto para los directivos como para sus negocios y productos, exige mucho trabajo y unos plazos temporales habitualmente largos, por lo que desechar esos logros por una decisión presupuestaria mal meditada, equivale a negar la importancia que se le asignaba en el pasado y a echar por tierra la infinidad de recursos dedicados. El mutismo y el silencio no son una opción.

En tiempos convulsos y críticos para el sector, la presencia mediática utilizada de manera inteligente, se traduce más aun en beneficios para la compañía. Se toman las decisiones en base a estudio y valoración de las opciones, comparativa y análisis de pros y contras. Se valora más la información de la que dispone, se dedica más tiempo y se buscan más elementos para comparar y que le ayuden a decidir.

No se trata de volver al pasado. No tendría sentido si, como decimos, las circunstancias y, especialmente el mercado, ya no son los mismos. No se trata de volver a gritar, se trata de volver a comunicar, de posicionarnos en un nuevo escenario y con un objetivo definido: diferenciarnos. Es ahora cuando se presenta una oportunidad para mostrar quiénes somos y dónde estamos en la nueva escena, y cuándo nuestro público necesita más elementos de valor para convertirse en nuestro cliente.

El concepto de austeridad en una empresa debe ser entendido como un todo en el que cada partida presupuestaria se vea afectada según su impacto en los resultados. Los departamentos financieros deben reajustar las asignaciones pero no hacer desaparecer algunas de ellas aleatoriamente. Debe hacerse comunicación, marketing y publicidad. Hay que seguir patrocinando eventos y contratando anuncios, concediendo entrevistas y hablando con los medios, y aprovechar todo ello para resaltar los valores que nos diferencian de la competencia. Lo que cambia es el tipo de contenido, los formatos, la estrategia, las técnicas, los soportes y el modo en que mostramos nuestras compañías al mercado, pero no la esencia de lo que la comunicación significa en un entorno de negocios. Pensemos en viviendas: la oferta sigue siendo numerosa y la demanda, pese a las dificultades de acceso al crédito, activa. ¿Por qué no vamos a mostrar nuestra oferta a esa demanda? ¿Por qué vamos a perder la oportunidad de diferenciarla de la competencia?

Con este nuevo planteamiento y las nuevas circunstancias, se da además de una complicada situación, un marco de oportunidades. Hay posibilidades en el mercado, pero ya no todas son oportunidades, ni todas encajan con nuestra firma y nuestros productos. Hay que seleccionar, probablemente pensar y trabajar más buscando lo más adecuado, ser más estratégicos a la hora de distribuir la inversión y aprovechar lo que la competencia no está aprovechando. Hay diferentes modelos y herramientas de comunicación y marketing para cuando suenan los tambores o para cuando lo hacen los clarines, pero para uno u otro momento hay modelos.

Hubo un tiempo en que había que gritar para que te escucharan, pero en medio del silencio actual, usando la entonación y la claridad adecuada, bastaría con hablar.

Nueva ley para todos

El sector inmobiliario se ha visto  convulsionado en estos últimos meses por la necesidad de certificar energéticamente los edificios existentes destinados a alquiler o venta. El Real Decreto 235/2013 que regula esta certificación, fue aprobado  por el Consejo de Ministros el 13 de abril de 2013, dando de plazo hasta el 1 de junio de 2013 para que todo el parque inmobiliario en venta o alquiler en España a partir de esa fecha, disponga de su correspondiente etiqueta energética.

En primer lugar, resulta llamativo el poco tiempo dado por el Gobierno para adaptarse al Real Decreto. Teniendo en cuenta que esta Normativa Nacional es una transposición de una Directiva del Parlamento Europeo del año 2002, se podría concluir que el Gobierno de España ha tardado más de 10 años en adaptarse a una Normativa Europea de obligado cumplimiento, pero exige al ciudadano que se adapte a ella en menos de dos meses. Cuanto menos, precipitado.

A pesar de que el arranque no ha sido el más oportuno por las prisas indicadas anteriormente, el fondo del Real Decreto 235/2013 es bueno. Trata de incorporar el parámetro de sostenibilidad como un elemento más de competencia en el mercado inmobiliario, incentivando de esta forma la inversión en rehabilitación de edificios para poder diferenciarse de la competencia y tener más éxito en la comercialización de los activos.

Surgen multitud de dudas respecto a  qué es, cómo se obtiene, a qué obliga y  para qué sirve , en definitiva, un certificado energético, preguntas a las que intentaré contestar en este post.

¿Qué es un certificado energético? Un certificado energético consiste en un documento firmado por un técnico competente, Ingeniero o Arquitecto (ya sean técnicos o superiores), generado mediante una herramienta informática homologada por el Ministerio de Industria, con la cual, se modela el edificio objeto de la certificación y se obtiene el consumo de energía primaria de los sistemas de climatización, iluminación y agua caliente sanitaria, comparando los resultados obtenidos con edificios de similares características. Como resultado de esta comparación, se obtiene una calificación de la A (mucho más eficiente que los edificios de referencia) a la G (mucho menos eficiente que los edificios de referencia).

¿Qué es la etiqueta de eficiencia energética? No hay que confundir certificado energético con etiqueta energética. Una vez emitido el certificado energético por técnico competente, este documento debe ser presentado por el Propietario en el Órgano Competente de la Comunidad Autónoma correspondiente, generalmente la Consejería de Industria, que lo registra proporcionando al Propietario la Etiqueta de Eficiencia Energética oficial, etiqueta que debe ser incluida en cualquier oferta, promoción o contrato de arrendamiento/venta.

¿Para qué sirve la etiqueta energética? Con un simple vistazo de la etiqueta energética, se puede conocer una estimación del consumo de energía primaria del edificio objeto en condiciones normales de uso y hacer una comparación de cuán eficiente es este edificio en relación  con otros de similares características. Por lo tanto, supone una información muy valiosa para un posible comprador o arrendatario sobre la eficiencia energética del activo que compra/alquila.

Hasta aquí, la descripción ideal de la situación.
Por desgracia, debido a cómo se está aplicando este Real Decreto en la realidad, están surgiendo multitud de sombras que pueden empañar los buenos objetivos iniciales del Real Decreto. Por mencionar algunas :

• En el sector, se está ofertando emitir certificados energéticos “basura” por un precio que pone en cuestión la fiabilidad de los datos que de ellos se puedan derivar.
• A fecha de hoy, y contradiciendo lo indicado en el Real Decreto aprobado, todavía hay Comunidades Autónomas en las que no se pueden registrar los certificados energéticos y por tanto, no se puede obtener la etiqueta energética.
• Se delega en las Comunidades Autónomas la capacidad de inspección para comprobar  la veracidad de los certificados energéticos emitidos por los técnicos. Sobre el papel parece una buena idea. Pero en la realidad, si muchas de ellas no son capaces de abrir un simple registro a tiempo, mucho menos estarán en disposición de realizar ningún tipo de control sobre las certificaciones que se registren. Por lo tanto, esos certificados basura de los que hablaba antes, no serán detectados y por tanto, se distorsionará la capacidad de comparación entre inmuebles.
• Muchos propietarios ven el certificado energético como un coste añadido que tienen que  asumir en un momento de crisis, más que como una herramienta muy poderosa para vender/alquilar sus activos, por lo que optan por contratar certificados al menor coste posible sin importarles los resultados que de ellos se deriven.

En conclusión, es necesario hacer un gran trabajo de información  y asesoría para que todas las partes que forman este sector tomen conciencia de la importancia de este asunto, tarea en la que Jones Lang LaSalle, como consultores inmobiliarios de referencia, tiene un papel muy importante a desarrollar.

SIMA 2013

Como viene siendo habitual y, casi me atrevería a decir una tradición, acaba de celebrarse una nueva edición del  SIMA, verdadero punto de encuentro del mercado inmobiliario internacional donde se puede tomar el pulso a la salud del sector y conocer qué mueve al público interesado en adquirir o alquilar una vivienda.

Desde mi punto de vista, el SIMA 2013, ha seguido atrayendo público, por lo que se puede afirmar sin temor a equivocarnos que, continúa habiendo demanda para el sector inmobiliario por parte del público general, habida cuenta de la afluencia de visitantes a esta edición.

Este interés se traduce en la búsqueda de una vivienda “ideal” por parte del comprador medio: una casa grande, con mínimo dos dormitorios, zonas comunes y a un precio asequible. Seguimos demandando un chollo, aunque cada vez somos más realistas.

Ese precio “asequible” se sitúa en torno a los 100.000 euros y los metros demandados no bajan de los 90. Hay quien incluso piensa disfrutar los períodos estivales en nuestra costa por estos precios…

Puestos a invertir una cantidad importante de dinero en un inmueble, nuestra hipoteca “soñada” no debería sobrepasar una zona de confort de 600 euros, para un inmueble como el antes mencionado.

También, se han dejado ver jóvenes que no pierden la esperanza de poder emanciparse, buscando grandes descuentos y pequeñas cuotas, sin tener que renunciar a metros o ubicaciones.

Evidentemente, hablamos de un evento creado para vender viviendas al gran público, pero las expectativas y el mercado no son el mismo que hace unos años, donde el SIMA eran 2 días de frenética actividad, donde aprovechabas cada minuto al máximo para reunirte con tus clientes, ver a promotores, estudiar nuevos proyectos,  conocer  proveedores,  enterarte de  las últimas tendencias o cazar a ese directivo escurridizo que nunca se te ponía al teléfono.  En resumen, era un escenario fantástico para  que los consultores pudiéramos hacer nuevos  negocios.
 
Hoy en día, los actores han cambiado y el único objetivo (eso sí, importantísimo) es  la venta del  producto final y dar salida al stock, convirtiéndose las entidades financieras en las protagonistas del evento, y el objetivo del comprador es la búsqueda del tan deseado chollo… que es como “Eldorado: todos lo ansían, pero pocos lo han visto”.

Nuestro 5º Foro Inmobiliario

Hoy en Barcelona estamos de “resaca”…  Resaca después de nuestro 5º Foro Inmobiliario que ayer se celebró en ESADE (Barcelona). Resaca después de un arduo trabajo de equipo y resaca por el éxito conseguido…

Quién se dedique a la organización de eventos sabe que no es fácil organizar un Foro de 6 horas con casi 300 asistentes. Cuando se trata de un evento recurrente, la clave está en superarse cada año y en dejar tan buen sabor de boca que la gente quiera volver al año próximo.

El contenido debe ser excelente, los ponentes deben ser excelentes, el catering debe ser excelente y la imagen que se proyecte de nuestra compañía impecable. Esa combinación, normalmente, es una ecuación con resultado positivo…

Y ayer parece que esa combinación funcionó. El Conseller d’Empresa i Ocupació de la Generalitat de Cataluña, Felip Puig; la Segunda Teniente de Alcalde del Ayuntamiento de Barcelona, Sònia Recasens; el mediático Leopoldo Abadía con una conferencia que no dejó a nadie indiferente; una repaso ameno y muy visual de los mercados de oficinas e industrial con Elena Torres, Luis Guardia y Xavier Cotet; la presencia del director general de la SAREB, Walter de Luna explicando el funcionamiento de la SAREB (unos de los organismos que más incógnitas generan en la actualidad); el subdirector de inversiones de Banc Sabadell Joan Bertrán explicando sus políticas de desinversión y una presentación práctica sobre las SOCIMIS con la presencia de Arcano y Clifford Chance fueron los contenidos de este edición. El Foro acabó con una mesa redonda con presencia de Benoit du Passage, Andrés Escarpenter, Ricardo Martí Fluxà (Presidente de la Asociación Consultoras Inmobiliarias, ACI), Gustavo Cardozo (Country Manager Prologis) y Josep-Maria Farré, (KKH Capital & Property  Europe).

Unos contenidos muy interesantes, temas de actualidad y ponentes de diversa índole dejaron un aforo lleno hasta la bandera y un sinfín de felicitaciones.

Podemos afirmar que nuestro FORO en Barcelona ya es un evento de referencia en el sector y se ha convertido en un encuentro ineludible entre propietarios, promotores e inversores.

Lo importante ahora, son las personas

En los últimos 50 años… ¿Cuánto hemos cambiado nuestros hábitos de compra o de obtener información sobre cualquier producto-servicio? Las empresas llevan todo este tiempo estableciendo cambios en la estrategia de venta de sus productos. Aunque estemos en crisis, hace poco leí que seguimos siendo una sociedad consumista y que nos dejamos llevar por la “sobrecomunicación” de las marcas.

Ahora está de moda hablar del Marketing 3.0, el marketing que va más allá del consumidor, el que va dirigido a las PERSONAS.

Las empresas están empezando a adaptarse a la nueva era de Internet, en la que hemos pasado del mensaje unidireccional, a una interacción real a través de las nuevas tecnologías y las redes sociales y que están cambiando la lógica del marketing, ahora el Marketing 3.0. Los consumidores, antes de lanzarnos a comprar algo, buscamos información, comparamos precios, buscamos descuentos o, incluso, queremos conocer la opinión de otros acerca de un producto, a través de los medios sociales, gracias a nuestros ratones, smartphones, tablets, etc. Tenemos acceso a una cantidad enorme de webs y aplicaciones, todo el mundo está siempre con su teléfono en la mano o, si no, cerca de ellos… El consumidor ha conseguido convertirse, efectivamente, en el verdadero protagonista. 

¿Y qué debemos hacer en momentos de crisis? Como dijo Borja Basa, Director de Corporate Solutions de JLL, en un post anterior, hay que REINVENTARSE, dar un giro a nuestro modelo tradicional de negocio. Ahora, más que nunca, debemos ocuparnos de nuestros clientes y tratarles como personas y no como consumidores.

Como amante del Marketing, mi gurú y, el de muchos como yo, Philip Kotler  nos propone lo que él llama “10 mandamientos para el Marketing 3.0” y que deberíamos tener en cuenta para poder adapatarnos a esta nueva era, tengas el negocio que tengas, o trabajes dónde trabajes:

1. Ama a tus consumidores y respeta a tus competidores.
2. Sé sensible al cambio, prepárate para la transformación.
3. Protege tu marca, sé claro a cerca de quién eres.
4. Los consumidores son diversos, dirígete primero a aquellos que se pueden beneficiar más de ti.
5. Ofrece siempre un buen producto a un precio justo.
6. Sé accesible siempre y ofrece noticias de calidad.
7. Consigue a tus clientes, mantenlos y hazlos crecer.
8. No importa de qué sea tu negocio, siempre será un negocio de servicio.
9. Diferénciate siempre en términos de calidad, costo y tiempo de entrega.
10. Archiva información relevante y usa tu sabiduría al tomar una decisión.

“Hoteleramente” hablando, claro…

Existe un primer mensaje: los hoteles de lujo en Madrid y Barcelona han obtenido resultados mucho mejores que el mercado hotelero general, tanto en el periodo de crisis (2008-2009) como en el lento pero constante periodo de recuperación (2010-2012). El segmento de lujo ha sabido adaptarse más rápido a los cambios macroeconómicos, manteniéndose a flote en los momentos en los que las cosas han ido mal y aprovechando el tirón cuando hubo vestigios de que las cosas irían mejor.

Pero es necesario entender que existe una gran diferencia entre Madrid y Barcelona en cuanto al sector hotelero se refiere. Y nos planteamos una pregunta: ¿Por qué Barcelona está como está?

1. Por la oferta hotelera: en la última década, la oferta de habitaciones en la ciudad condal se ha visto incrementada, pero ésta ha sido superada por el crecimiento del turismo receptor y la consecuente crecida de la demanda por camas.
2. Por los productos nuevos: los hoteleros han visto que la clientela es día a día más exigente, y los estándares de confort se han vuelto más inflexibles. De los 6 hoteles que hemos analizado, 5 de ellos han sido inaugurados o renovados después de 2009 (W y el Madarin Oriental abrieron sus puertas en 2010 y El Palace, Majestic y Claris fueron reformados recientemente).
3. Por las marcas internacionales: en los últimos años, el abanico de marcas que se han plantado en las calles de la ciudad sigue creciendo, con marcas como W y Mandarin Oriental, llegando al punto en el que actualmente el 40% de los hoteles están gestionados por marcas internacionales mientras que en 2007 esta cifra solo llegaba al 25%.
4. Por los turistas internacionales: la ciudad es tan atractiva fuera de nuestras fronteras que el 80% de los turistas que visitan Barcelona anualmente son internacionales, y éstos han generado una imagen de calidad que continúa potenciando el crecimiento y la mejora del mercado.

A esto, también deberíamos sumarle el hecho de que todo este trabajo que comenzó en las Olimpiadas de Barcelona está ahora recogiendo sus frutos, convirtiendo a Barcelona en el único mercado urbano que está creciendo en estos momentos.

Ahora que hemos entendido los motivos que han colaborado con el crecimiento de Barcelona, nos toca pasar a la segunda pregunta: ¿Qué ha pasado con Madrid?

1. Ha caído del segmento Corporate: la capital siempre ha tenido mucha dependencia del segmento de negocios, que es el sector que más ha sufrido en este tiempo de crisis mundial. A este dato se le suma el hecho de que la demanda está menos diversificada, ya que sólo el 45% de los turistas son internacionales.
2. Falta producto nuevo:  a diferencia de Barcelona, a Madrid le faltan más hoteles nuevos y reformados. Asimismo, las grandes marcas internacionales todavía no han tenido la oportunidad de plantar su bandera en la ciudad.
3. Insuficiente reorientación al segmento ocio: a día de hoy, a pesar de los grandes esfuerzos, Madrid no ha sabido posicionarse como un destino de fin de semana y placer para clientes internacionales.
4. Tarifas 4* a la baja: en los últimos años la baja de los precios parece haber sido la opción recurrente de los hoteleros para sostener esta inestable situación.

Aunque uno pueda llegar a pensar que la cosa en Madrid no está bien, hay que ver el vaso medio lleno. Antes de que pase la tormenta, un inversor listo sabrá ver el potencial que tiene la capital y podrá recoger frutos de su perspicacia. Es verdad que Madrid no ha sabido explotar su imagen en el exterior como sí lo ha hecho Barcelona, pero ahora tiene un perfecto ejemplo del que aprender. Esto, sumado al tema de Eurovegas, de los Juegos Olímpicos en 2020 y de la entrada del gigante Four Seasons como producto nuevo de lujo, ayudarán a Madrid a potenciar su imagen, refrescar el mercado y a construir una visión a medio-largo plazo aún más positiva.

Analizando el CBD de Madrid

El interés de los análisis del mercado de oficinas, más allá del evidente que puedan producir las implicaciones económicas para propietarios o inquilinos, creo que tiene mucho que ver con el interés por la historia de cada ciudad. A todos nos encanta ver esas fotos en blanco y negro de nuestras ciudades, cuando se estaban levantando sus edificios, y en ellas, se reconocen rincones que entonces estaban rodeados de campo o de fábricas. Creo que el ser consciente de las transformaciones que se han ido produciendo en nuestra ciudad, nos hace ser más conscientes de nuestra propia historia.

En esta foto de los años 50, nos asomamos a lo que en aquella época era el corazón financiero y tecnológico de la capital, con la “Telefónica” en el punto de fuga. Hoy, la zona de Gran Vía-Preciados es, junto con Serrano y Ortega y Gasset, más bien, el corazón del retail metropolitano.

Los espacios de negocios buscaron espacio (y altura) más al norte del eje de la Castellana, tras la aprobación del plan de ordenación de la manzana de AZCA en 1964 y su posterior construcción en los años 70. La zona que unía el viejo núcleo con el nuevo, fue donde se levantaron los edificios de oficinas considerados actualmente “prime”, y que registran las rentas más elevadas. El área en la que se encuentran los edificios prime es denominado Central Business District o CBD.

El CBD, con 4,3 millones de m² de oficinas, está ocupado en un 22% por inquilinos con una superficie superior a 4.000 m² (grandes ocupantes).
Cuarenta años después, las compañías que históricamente ocuparon los modernos edificios que se levantaron en esta zona, han ido cediendo protagonismo a otros sectores. Muchas de ellas ya no existen debido a procesos de fusiones, como sucedió con lo que hoy es el BBVA, o Banco Zaragozano, absorbido por Barclays. Otras, han encontrado nuevas soluciones para sus necesidades de espacio de oficinas, en un proceso de consolidación de grandes sedes en la periferia de Madrid, como el Santander con su Ciudad Financiera de Boadilla; el BBVA, pendiente de la terminación de su nueva sede en Las Tablas; Telefónica en el Campo de las Naciones, y un largo etc.

Con el paso de los años, los edificios de AZCA se han ido quedando obsoletos (problema que afecta a gran parte del stock de oficinas de la capital). Hoy podemos encontrar en AZCA grandes consultoras, banca, empresas constructoras e industriales, aseguradoras y algunos inquilinos del sector público, aparte de la superficie comercial, por supuesto.

Sin embargo, en los últimos años, con la construcción de las cuatro torres de Castellana 259, el incendio del Windsor, que permitió ser sustituido por Titania y la inauguración de Castellana 200 como espacio de oficinas, comercial y hotelero, se ha renovado el norte de la Castellana con metros cuadrados de oficinas de última generación, por lo que parece un hecho que la zona está llamada a recuperar protagonismo como nudo de negocios, e interés como sede de grandes corporaciones.

Nuevamente, ¿es lo que se busca?

Lo que comento en el título: ¿Se busca ladrillo generador de rentas como valor refugio?

En los últimos 4 meses se han producido determinados hechos que parecen haber despertado el interés de los inversores privados españoles en los activos inmobiliarios en renta.

Hagamos un rápido repaso:

La limitación de la rentabilidad de los depósitos bancarios: ¿Búsqueda de inversiones alternativas en otras clases de activos?
A principios de 2013, el Banco de España acabó con las rentabilidades al 4% y 4,5% TAE.  Los tipos máximos para los depósitos han quedado en el1,75% para un plazo de 12 meses, en el 2,25% hasta 24 meses y en el 2,75% hasta 36 meses.
 
El precedente Chipriota: ¿Miedo al exceso de liquidez en cuentas remuneradas y depósitos?
El Banco Central de Chipre publicó a finales de marzo un decreto que contemplaba en una fase inicial  que el 37,5 % de los depósitos que superen los 100.000 euros será transformado en acciones del banco.

La evolución de la prima de riesgo – Panorama de menor incertidumbre para acometer inversiones?
Apenas en 6 meses hemos presenciado el descenso de la prima de riesgo en casi 200 puntos básicos.

La conjunción de todos los factores mencionados, ¿propiciará un aumento del apetito por el inmobiliario en rentas? El mercado, siempre soberano, nos dirá de aquí a final de año.

La importancia de ser meticulosos…

La respuesta a la pregunta que encabeza este post es relativamente sencilla: Como inventario masivo que es y con la cantidad ingente de datos que gestiona, el catastro contiene errores. Mi opinión es que no se trata de errores intencionados pero como tales que son, puede beneficiarnos o perjudicarnos, y es este punto donde se hace especialmente interesante la revisión del Valor Catastral.

Nos hallamos inmersos en un periodo de crisis económica que combina dos factores: primero, la larga duración del mismo y, segundo, la especial crudeza de esta en el sector inmobiliario. Así las cosas y con el panorama actual que arrastramos, cualquier error detectado a día de hoy en la Valoración Catastral que pueda suponer un ahorro de costes ha de ser bien recibido; más aún cuando es imprescindible hacerse competitivo en un mercado cada vez más agresivo y con menos nichos de oportunidad. Bien sea como propietario para ahorrar un coste directo o, como inquilino, para rebajar la tasa de esfuerzo la gestión de revisión de la Valoración Catastral es muy oportuna.

Incitar a que cada propietario revise su valor catastral desde este blog, puede parecer una osadía, ya que consiste en una labor tremendamente técnica y especializada destinada, más bien, a un equipo de expertos, pero la complejidad de la misión se minimiza cuando hablamos de los conceptos más básicos y con fácil acceso a los datos por parte de los patrimonialistas. Contrastar que los datos de superficies, usos o zonas comunes se adecuan a la realidad, es relativamente sencillo, pues siempre podemos recurrir a las escrituras de propiedad, a una nota simple a través del registro o a algún plano que nos haya llegado por la razón que sea.

Adentrándonos más en la valoración catastral, los errores pueden ser muy diversos debido principalmente a la gran variedad y diferente casuística de cada inmueble, comprobar que los catorce coeficientes diferentes que intervienen en la valoración catastral, así como que los valores asignados desde la ponencia sean correctos, es una labor mucho más especializada. Contrastar los condicionantes urbanísticos de cada Plan General de Ordenación Urbana y cómo afectan a nuestro inmueble, hace que esta labor sea mejor delegarla en expertos más avezados con la gestión catastral. No se puede hablar pues, de un error tipo o de un fallo característico, depende más del inmueble en concreto y de la ubicación en que se halle que de un fallo propio del sistema o del método.

Es igualmente muy importante estar bien asesorado a la hora de presentar un recurso pues, dependiendo del error que tratemos de subsanar y de cómo lo tratemos de hacer, es decir, del tipo de recurso que presentemos ante las diferentes AAPP, tendremos unos derechos u otros a la hora de solicitar que se corrijan los errores detectados, de la misma manera que los plazos variarán considerablemente según ante qué organismo presentemos nuestra reclamación.

Como siempre digo no en todas las ocasiones se encuentran errores, pero por lo menos se tiene constancia de que se tributa correctamente con la tranquilidad que ello supone…

Hablemos de urbanismo…

Hace varias semanas que estamos recibiendo e-mails y llamadas preguntándonos sobre la Sentencia del Tribunal Supremo, dictada el 28 de Septiembre del 2012, que afecta a 22 Ámbitos de suelo urbanizable dentro del municipio de Madrid, entre los cuales están algunos tan conocidos como Barajas, Valdebebas, Valdecarros o Los Berrocales.

Esta Sentencia anula determinadas disposiciones del vigente Plan General de Ordenación Urbana como consecuencia de la falta de motivación que aporta el mismo en la reconversión a Suelo Urbanizable de cada uno de los Ámbitos señalados, en los que existían áreas de suelo No Urbanizable de Especial Protección.

El área afectada por la misma abarca una superficie de 90 millones de m² y futuros proyectos de más de 135.000 viviendas. Con el fin de solventar esta situación, el Ayuntamiento de Madrid está tramitando una Revisión del vigente Plan General de Ordenación Urbana que se encuentra en fase de Avance, en la cual se está incorporando el planeamiento aprobado de algunos Ámbitos como ordenación pormenorizada propia del Plan General.

Hay mucha incertidumbre acerca de las vías de solución y consecuencias derivadas de esta situación, aunque es lógico pensar en la normalización normativa de “al menos” las áreas más avanzadas, ante la imposibilidad de volver a la situación original ni recuperar los aspectos medioambientales que se pretendiesen proteger en el Plan General de 1985.

La consecuencia inmediata de todo esto, es la paralización de cualquier acto administrativo que persiga el desarrollo de estos Ámbitos, lo que afecta directamente a la multitud de familias que han invertido sus ahorros en la adquisición de una vivienda en estas áreas, además de afectar a múltiples promotores e inversores.

Dada la gravedad de la situación y el número de sujetos afectados, esperemos que el Ayuntamiento de Madrid nos sorprenda gratamente por su eficacia y agilidad en obtener una solución satisfactoria para todos los agentes implicados.